宜家 2024 年尾，考慮緊好唔好買樓入市，買個地方俾阿媽住，慳番幫佢交租。 交緊大約 $10,000 租金，而宜家買樓 300萬樓下等於免印花稅。計過條數，作為「投資回報」交租俾自己都合理，所以 set 咗 300萬呢個 budget。 咁啱見到有個合適嘅樓花，不過最後推 325萬，超出咗預算。有同自己講，其實都係爭嗰 25萬啫，呢個樓花又咁啱心水，不如俾埋佢算。 做完一個詳盡分析，結果都係決定今次 pass 了，不過亦會留意住呢個屋苑，睇吓遲啲可唔可以二手入市。 趁呢個機會，都想整理一下自己分析嘅點，日後亦可以睇番，作為學習嘅工具。 「買」同「唔買」嘅風險 首先咁講，其實買同唔買，兩者都係風險，一定要冷靜睇清楚晒兩邊。 以前大牛市，樓市年年升，每個人（包括我自己在內），只係會見到「唔買」嘅風險，即係永遠追唔到個樓市，永遠捱貴租。 宜家熊市，好容易掉轉，只係睇到「買」嘅風險，坐艇、負資產、加息供樓壓力太大。 咁所以我嘗試分析唔同因素，諗一諗，黎緊 3-5年，究竟「唔買之後升」嘅風險大，定「買咗之後跌」嘅風險大呢？ 短中期 (1-3年) 香港樓市因素分析 基本黎講，價錢係從 supply demand 供求去造出個市價嘅。 而我會嘗試深入分析兩邊嘅影響因素。先講需求面： 住屋需求 香港出生率低，近年亦唔少人移民，所以本地人剛需應該係下跌中 (-) 不過可能要移民嘅，已經移咗嘅唔少，亦有機會有回流潮，所以黎緊幾年，下跌可能有限？ 內地人「專才」聽講唔少過咗黎，但好似都係租樓多，所以租金反而上升，但佢地大部份會唔會留低，留低會唔會買樓，暫時未知，所以未必帶黎太多需求 (+?) 本地投資需求 以前牛市會多啲投資者追求升值 capital gain 入市，而且低息環境啲錢擺銀行都無用，所以會想投資物業。宜家兩者相反，投資意欲下降，係近兩年大跌重要因素之一。 即使買黎自住嘅人，其實都可以話係一種「投資」 － 自己交租俾自己，但供樓要4厘以上，樓價又好似未回穩，供仲貴過租，仲要博「坐艇」，會唔會交租好過呢？ 減息週期 2024年9月開始咗，亦見到中原指數從最低 135 升番去近一兩個月 138 左右嘅。 不過，前兩日美國聯署雖然減息，但預測2025年減息次數從 4 減至 … Continue reading 2025 展望（一）：香港樓市